11. Gennaio 2023

L’usufruttuario – il proprietario che non è effettivamente tale

Ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia. Quello che a prima vista sembra un complicatissimo incantesimo descrive l’istituto giuridico dell’usufrutto nel modo più breve e sintetico possibile: il diritto di trarre frutti da una cosa altrui con il dovere di conservare la cosa stessa. In altre parole, l’usufruttuario può usare la cosa come un proprietario.

 

Qual è la differenza tra l’usufrutto e la proprietà?

L’usufruttuario non può cambiare la destinazione economica di una cosa. Per esempio, non può trasformare una proprietà residenziale in una proprietà commerciale, mentre può, per esempio, affittarla in base al suo scopo.

L’oggetto dell’usufrutto non deve essere fungibile (cioè non scambiabile arbitrariamente, come il denaro) e non consumabile (come la benzina). Nella maggior parte dei casi si tratta di beni immobili.

L’usufrutto è obbligatoriamente limitato nel tempo e non può passare per via ereditaria. Si estingue secondo quanto previsto dal contratto o alla morte dell’usufruttuario.

 

Come si costituisce l’usufrutto?

  • Per legge: i genitori sono i beneficiari legali dei beni del figlio minore.
  • Per contratto: questi contratti devono essere redatti per iscritto, altrimenti sono nulli, e devono essere registrati al catasto (nelle regioni in cui vige il catasto – tra cui il Trentino-Alto Adige – questa registrazione ha effetto legale, il che significa che il diritto non esiste senza la registrazione).
  • Per testamento: per lascito testamentario si può concedere l’usufrutto di determinati beni, sempre nei limiti di cui sopra.
  • Per possesso avverso: il diritto di usufrutto può essere costituito anche da venti anni di esercizio indisturbato del diritto e dalla volontà di possesso avverso (animus possidendi uti dominus) – ma ciò richiede una sentenza dichiarativa del tribunale.

È possibile concedere lo stesso diritto di usufrutto a più persone contemporaneamente e una persona può essere titolare di più diritti di usufrutto diversi allo stesso tempo.

L’usufrutto è un diritto reale ed è quindi collegato all’oggetto. Ciò significa che anche in caso di cambio di proprietà, il diritto reale rimane radicato nell’oggetto. La nomina può avvenire a titolo oneroso o gratuito.

Diritti dell’usufruttuario:

  • Godere dell’oggetto come un proprietario;
  • Raccogliere i frutti naturali (ad esempio, il raccolto di un melo) e i frutti civili (ad esempio, l’affitto di un appartamento);
  • cedere e vendere il diritto di usufrutto – ma sempre entro i limiti di cui sopra e il limite di tempo, che è al massimo la vita dell’usufruttuario originario;
  • ipotecare il diritto di usufrutto;

Doveri dell’usufruttuario:

  • Osservare e mantenere lo scopo;
  • restituire la proprietà alla scadenza;
  • Al momento della presa di possesso dell’immobile, redigere un inventario e versare un deposito, se del caso;
  • Pagare le spese di manutenzione ordinaria, le imposte e le tasse applicabili all’immobile (ad esempio, l’imposta municipale sugli immobili, l’IMU, le rendite fondiarie, le tasse sui rifiuti, le imposte sui redditi da locazione, ecc;)
  • notificare immediatamente al legittimo proprietario qualsiasi turbativa del possesso o interferenza da parte di terzi e partecipare alle spese di causa in proporzione al proprio interesse legale.

I costi di manutenzione straordinaria, le imposte e le tasse sono a carico del nudo proprietario.

Come termina l’usufrutto?

Alla scadenza dell’usufrutto, il nudo proprietario o il suo successore legale diventa finalmente proprietario anche nella sostanza, cioè:

  • Con la scadenza del periodo previsto dal contratto o dal testamento;
  • Con la morte dell’usufruttuario o la scadenza dei 30 anni (se l’usufruttuario è una persona giuridica);
  • Con la rinuncia del beneficiario mediante atto notarile di rinuncia, che equivale in sostanza a una donazione;
  • Con una sentenza che stabilisce il diritto a seguito di un accertamento di un grave abuso del diritto o di una violazione degli obblighi (ad esempio, una grave negligenza nella manutenzione periodica dell’abitazione, che ne riduce drasticamente il valore);
  • con la distruzione della cosa (ad esempio, il crollo della casa a causa di un terremoto);
  • Con la decadenza del diritto a causa di 20 anni di mancato utilizzo;
  • Con il trasferimento dell’usufrutto al nudo proprietario a qualsiasi titolo (consolidazione).

 

Nella pratica, l´usufrutto viene spesso utilizzato quando una persona non vuole disfarsi dell’immobile e vuole mantenerlo a disposizione degli eredi, ma allo stesso tempo vuole lasciare la quasi totalità dell’utilizzo economico a un’altra persona. La nuda proprietà può anche essere venduta mentre il diritto di usufrutto è riservato a sé stessi, ad esempio per ottenere liquidità immediata ma comunque un “condominio” per tutta la vita.

Il valore del diritto di usufrutto si misura con la durata dello stesso. Più vecchio è il beneficiario, maggiore è il valore della nuda proprietà e viceversa.

Dr. Thomas Brenner, Avvocato
Dr. Thomas Brenner, Avvocato

ha scelto la strada del lavoro autonomo nel 1998 e ancora oggi non si è pentito di questo passo. Il piacere della professione, l'indipendenza e la disponibilità a percorrere nuove strade hanno contribuito a creare in breve tempo una solida base di clienti.

Dr. Thomas Brenner, Avvocato
Dr. Thomas Brenner, Avvocato

ha scelto la strada del lavoro autonomo nel 1998 e ancora oggi non si è pentito di questo passo. Il piacere della professione, l'indipendenza e la disponibilità a percorrere nuove strade hanno contribuito a creare in breve tempo una solida base di clienti.